Wycena mieszkania
Wycena mieszkania Warszawa
Aktualna cena rynkowa mieszkania w Warszawie — na podstawie 122 110 rzeczywistych transakcji z ostatnich 5 lat (źródło: rejestrów publicznych) i danych NBP o cenach regionalnych.
Mediana cen za m²
15 741 PLN/m²
ostatnie 12 miesięcy
Trend rok do roku
↑ +5.2%
dane NBP, rynek wtórny
Transakcje (5 lat)
122 110
w bazie rejestrów publicznych
Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?
Rynek wtórny
16 463 PLN/m²
mediana z 11 333 transakcji (12 mies.)
Rynek pierwotny (nowe)
15 122 PLN/m²
mediana z 14 109 transakcji (12 mies.)
Mediana ceny za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosi 15 741 PLN/m² — to dane wyliczone z 25 442 rzeczywistych transakcji notarialnych zarejestrowanych w ostatnich 12 miesiącach w rejestrach publicznych.
W praktyce oznacza to, że typowe mieszkanie 50 m² w Warszawie kosztuje około 787 050 PLN, a większy lokal o powierzchni 70 m² — średnio 1 101 870 PLN. To są wartości środkowe (mediana) — ceny w konkretnych dzielnicach, w mieszkaniach o wyższym standardzie wykończenia lub po remoncie, mogą być nawet o 30–50% wyższe.
Według danych Narodowego Banku Polskiego, mediana cen mieszkań na rynku wtórnym w regionie Warszawa w Q1 2026 wyniosła 18 100 PLN/m², co oznacza zmianę o +5.2% rok do roku.
Sytuacja na rynku w Warszawie
W ciągu ostatnich 12 miesięcy na rynku mieszkaniowym w Warszawie odnotowano 15 392 transakcje, co oznacza spadek o 36% w porównaniu z poprzednim okresem. Mediana ceny za metr kwadratowy wyniosła 15 053 zł, czyli o 2,3% mniej niż rok wcześniej. Dla porównania, średnia cena wg NBP w I kwartale 2026 r. to 18 100 zł/m², co wskazuje na wyższe ceny w segmencie deweloperskim. Typowe mieszkania mają powierzchnię od 39 do 66 m², a średnia wynosi 56,8 m².
Analiza rynku
Warszawski rynek mieszkaniowy w ostatnich 12 miesiącach wykazuje spadek mediany ceny/m² o 2,3% rok do roku, podczas gdy w ujęciu 36-miesięcznym mediana wynosi 14 767 zł, co oznacza wzrost o 1,9% w porównaniu z bieżącą medianą 15 053 zł. Sezonowość jest widoczna: w pierwszym półroczu mediana wyniosła 12 835 zł, w drugim 12 394 zł, czyli o 3,4% mniej. Najwięcej transakcji dotyczyło ulic: Jerzego Iwanowa-Szajnowicza 8 (299), Domaniewskiej 47A (243), Grzybowskiej 37 (235), Zagłoby 16 (224) i Instalatorów 7 (212). Struktura metrażu wskazuje, że 25% mieszkań ma powierzchnię do 39 m², a 75% do 66 m², co potwierdza dominację kawalerek i małych mieszkań.
Perspektywy
Dynamika cen w Warszawie odbiega od średniej NBP: mediana transakcyjna spadła o 2,3% r/r, podczas gdy ceny wg NBP wzrosły o 5,2% r/r. Wolumen transakcji zmniejszył się o 36% w porównaniu z poprzednimi 12 miesiącami, co może świadczyć o ochłodzeniu popytu. Ryzyka obejmują dalszy spadek liczby transakcji oraz presję na ceny ze strony wysokich stóp procentowych. Potencjałem jest stabilna mediana w dłuższym okresie (36M) oraz atrakcyjność lokalizacji biurowych i komunikacyjnych, które mogą przyciągać najemców.
Wskazówki dla kupującego
Kupujący w Warszawie powinni zwrócić uwagę na lokalizacje z dobrą komunikacją, szczególnie w okolicach ulic o dużej liczbie transakcji, takich jak Iwanowa-Szajnowicza czy Domaniewska, gdzie rynek jest płynny. Warto porównywać ceny ofertowe z medianą transakcyjną (15 053 zł/m²) i negocjować, biorąc pod uwagę spadek cen r/r. Mniejsze mieszkania (do 39 m²) są najpopularniejsze, ale mogą mieć wyższą cenę za m². Przed zakupem sprawdź stan techniczny budynku i plany zagospodarowania okolicy, aby uniknąć niekorzystnych zmian w przyszłości.
Sprzedaj swoje mieszkanie w Warszawie z agentem
Wyższa cena, szersze grono kupujących, mniej formalności po Twojej stronie.
Umów agenta jednym kliknięciem →Jesteś o jedno kliknięcie od sprzedaży.
Trend cen mieszkań w Warszawie
Mediana ceny za m² wg NBP (rynek wtórny, ostatnie kwartały)
17 200
Q1 2025
17 500
Q2 2025
17 600
Q3 2025
17 900
Q4 2025
18 100
Q1 2026
Ostatnie transakcje mieszkań w Warszawie
Dane z rejestrów publicznych — przykładowe transakcje (anonimowe, bez identyfikacji nabywców/zbywców)
| Lokalizacja | Pow. | Cena | PLN/m² | Data |
|---|---|---|---|---|
| ulica Pelcowizna 19 | 56 m² | 867 163 PLN | 15 485 | 2026-05-28 |
| ulica Pelcowizna 19 | 73 m² | 1 107 763 PLN | 15 223 | 2026-05-26 |
| Aleje Jerozolimskie 190C | 79 m² | 1 133 447 PLN | 14 386 | 2026-05-11 |
| ulica Stanisława Dubois 9 | 28 m² | 817 038 PLN | 28 871 | 2026-04-24 |
| ulica gen. Meriana C. Coopera 4A | 55 m² | 1 147 863 PLN | 20 723 | 2026-04-17 |
| ulica Dynasy 22 | 67 m² | 4 398 750 PLN | 65 389 | 2026-04-16 |
| ulica Dynasy 22 | 64 m² | 4 082 179 PLN | 63 814 | 2026-04-16 |
| ulica Stanisława Dubois 9 | 34 m² | 910 270 PLN | 26 694 | 2026-04-13 |
Ulice z największą liczbą transakcji w Warszawie
- ulica Jerzego Iwanowa-Szajnowicza 8299
- ulica Wołoska 3285
- ulica Prosta 69C279
- ulica Domaniewska 47A243
- ulica Zagłoby 16236
- ulica Grzybowska 37236
- ulica Iławska 4218
- ulica Herbu Oksza 9214
- ulica Krochmalna 61212
- ulica Instalatorów 7211
Najczęstsze pytania o wycenę mieszkania w Warszawie
Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?
Mediana ceny za m² mieszkania w Warszawie to 15 741 PLN/m² (dane z ostatnich 12 miesięcy). Mieszkanie 50 m² to średnio 787 050 PLN, a 70 m² — 1 101 870 PLN. Konkretna cena zależy od dzielnicy, stanu technicznego, piętra i udogodnień.
Jak wycenić mieszkanie w Warszawie?
Najszybszy sposób to bezpłatna wycena online przez nasz kalkulator AVM. W mniej niż minutę otrzymasz oszacowaną wartość rynkową na podstawie 74 135 porównywalnych transakcji z Warszawa i okolicy. Dla potrzeb formalnych (kredyt, sąd, spadek, podział majątku) potrzebny jest operat szacunkowy wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego — operat możesz zamówić u nas po wykonaniu wstępnej wyceny.
Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną czy spadają?
Według danych NBP, mediana cen mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie zmieniła się o +5.2% rok do roku. W Q1 2026 cena za m² wyniosła 18 100 PLN/m². Trend pokazuje stabilność/wzrost rynku — szczegóły w sekcji wykresu powyżej.
Skąd pochodzą dane o cenach?
Korzystamy z rejestrów publicznych zawierających rzeczywiste transakcje notarialne w Polsce. Dodatkowo używamy oficjalnych danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) o medianach cen w regionach oraz GUS (BDL) o trendach rynkowych. Dane są aktualizowane regularnie.
Czym różni się wycena online od operatu szacunkowego?
Wycena online (AVM, Automated Valuation Model) to szybkie oszacowanie wartości rynkowej — idealne do porównania z ofertami, negocjacji ceny, czy wstępnej decyzji o zakupie/sprzedaży. Jest darmowa i otrzymujesz wynik w mniej niż minutę. Operat szacunkowy to formalny dokument wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego — wymagany przez banki przy kredytach hipotecznych, w sprawach sądowych, spadkowych i podziale majątku. Kosztuje od kilkuset złotych w zależności od typu nieruchomości.
Zamów operat szacunkowy →Średnia cena w Warszawie (15 741 zł/m²) jest o 57% wyższa od średniej w województwie mazowieckie (10 016 zł/m²).
Sprawdź ceny w innych miastach
Wyceń swoje mieszkanie w Warszawie
Darmowa wycena online w mniej niż minutę. Otrzymasz oszacowaną wartość rynkową, widełki cenowe, porównywalne transakcje i raport PDF.
Wyceń mieszkanie za darmo →